20. März 2025

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn der aktuell verlangte Mietzins darunter liegt. Dabei gelten jedoch gesetzliche Einschränkungen, die sowohl zeitliche Fristen als auch bestimmte Begrenzungen der Mieterhöhung betreffen.

Blauen Haus und Geld das eine Mieterhöhung symbolisiert

INHALTSVERZEICHNIS

Wann darf die Miete erhöht werden?
Kappungsgrenze: Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen
Ausnahmen: Wann gelten die Regelungen nicht?
Rechtliche Grundlage und Zustimmung des Mieters
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Was tun, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist?

Wann darf die Miete erhöht werden?

Eine Mieterhöhung ist frühestens ein Jahr nach dem Einzug des Mieters möglich. Dabei muss der Vermieter eine sogenannte Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats gewähren. Das bedeutet: Die erhöhte Miete wird erst nach 15 Monaten wirksam.

Diese Sperrfrist von 12 Monaten gilt auch für weitere Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses. Das bedeutet:

Der Vermieter darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Anhebung ankündigen.
Die neue Miete tritt dann erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung in Kraft.

Kappungsgrenze: Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt der sogenannten Kappungsgrenze:

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen.
In vielen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Wichtig: Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist, darf der Vermieter die Miete nicht über diese Kappungsgrenze hinaus anheben.

Ausnahmen: Wann gelten die Regelungen nicht?

Die genannten Regelungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten nicht in folgenden Fällen:

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen: Diese unterliegen einer gesonderten Regelung (§ 559 BGB).
Staffelmietverträge: Hier sind zukünftige Mietsteigerungen bereits vertraglich festgelegt.
Indexmietverträge: Die Miete steigt hier automatisch mit dem Verbraucherpreisindex.

Rechtliche Grundlage und Zustimmung des Mieters

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt. Besonders wichtig:

Der Vermieter muss vom Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung einholen.
Verweigert der Mieter diese Zustimmung, kann der Vermieter sie gerichtlich einklagen.

Für den Mieter besteht in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis mit einer verkürzten Kündigungsfrist beenden.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Vermieter orientieren sich in der Regel am Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde. Dabei wird die Wohnung anhand verschiedener Kriterien eingeordnet:

Größe der Wohnung
Lage (Stadtteil, Mikrolage)
Baujahr des Gebäudes
Ausstattung (z. B. Balkon, Einbauküche, Bodenbeläge)
Energetischer Zustand (z. B. Dämmung, Fenster, Heizungsanlage)

Der Mietspiegel muss dem Mieter nicht in Kopie zugesendet werden, wenn er öffentlich zugänglich ist – etwa auf der Website der Stadt oder bei der Stadtverwaltung. Allerdings muss der Vermieter nachvollziehbar begründen, warum die eigene Wohnung in eine bestimmte Mietpreiskategorie fällt.

Was tun, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist?

Gibt es in der Gemeinde keinen Mietspiegel, darf der Vermieter nicht einfach den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranziehen. In diesem Fall hat er folgende Möglichkeit:

Er kann drei vergleichbare Wohnungen benennen, in denen bereits die Miete gezahlt wird, die er verlangen möchte.
Diese Wohnungen müssen ähnlich groß, gleichwertig ausgestattet und in einer vergleichbaren Lage sein.

Kann der Vermieter diese Vergleichsobjekte glaubhaft nachweisen, kann er seine Mieterhöhung auf dieser Basis begründen.

Diese Informationen wurden zusammengestellt von Krebs Immobilien e. K., Ihr Immobilienmakler und Immobilienexperte für Heidelberg und die nahe Umgebung. Besuchen Sie uns. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen. Wollen Sie mehr zu diesem Thema erfahren? Dann kontaktieren Sie uns jetzt telefonisch oder per E-Mail.

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