21. März 2025

Mängelhaftung

Wenn Käufer nach dem Erwerb einer Immobilie Mängel bemerken, so haben sie in bestimmten Fällen Anspruch auf eine Mängelbeseitigung durch den Verkäufer oder können gar vom Kaufvertrag zurücktreten. Ob ein Käufer jedoch für eine mangelhafte Immobilie entschädigt wird oder nicht, hängt wesentlich von den getroffenen Vereinbarungen im Kaufvertrag und der Art des Mangels ab.

Grundsätzlich basiert die Mängelhaftung respektive die Gewährleistung für Mängel auf den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzesbuches, das in § 433 eindeutig vorschreibt, dass ein Verkäufer „dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln“ zu übergeben hat.

Das BGB versteht dabei unter Sachmängeln alle Mängel, die die bestimmungsgemäße Verwendung des Kaufgegenstandes beeinträchtigen oder seine Nutzung einschränken. Dabei reicht es in aller Regel bereits, wenn die Beschaffenheit nicht den Standard aufweist, den Käufer bei Sachen gleicher Art erwarten können.

Ein Rechtsmangel liegt hingegen vor, wenn Dritte über ein Recht am Grundstück oder Gebäude verfügen, das dem Käufer nicht bekannt war und deshalb auch nicht im Kaufvertrag erwähnt ist. Ein klassisches Beispiel ist das Wegerecht eines Nachbarn.

INHALTSVERZEICHNIS

Arten von Sachmängeln
Wie kann der Mängelhaftung vorbeugt werden?
Juristische Folgen bei verschwiegenen Mängeln

Arten von Sachmängeln

Beim Immobilienkauf werden drei Arten von Sachmängeln unterschieden:

Offene Mängel

Offene Mängel erweisen sich in ihrer Handhabung als recht unproblematisch, da sie offensichtlich sind und der Käufer sie ohne Probleme zur Kenntnis nehmen kann – und muss. Dazu gehören beispielsweise eine zerbrochene Fensterscheibe, ein Loch im Dach oder erkennbare Schimmelflecken an der Decke.

Versteckte Mängel

Versteckte Mängel bezeichnen Schwachstellen der Immobilie, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind. Sie treten oft erst bei der Nutzung der Immobilie in Augenschein. Weiß der Verkäufer um diese Mängel, beispielsweise um verrostete Rohre oder altersschwache Elektroleitungen, so muss er seinen Käufer darüber informieren. Insbesondere bei älteren Gebäuden sieht die Rechtsprechung eine ganze Reihe von versteckten Mängeln inzwischen als „baujahrtypisch“ an – der Verkäufer muss für diese Beeinträchtigungen nicht haften.

Arglistig verschwiegene Mängel

Arglistig verschwiegene Mängel stellen die größte Kategorie, wenn es um gerichtliche Auseinandersetzungen zu Gewährleistungsansprüchen beziehungsweise um die Mängelhaftung des Verkäufers geht. Es handelt sich dabei um (versteckte) Defizite, die dem Verkäufer bekannt sind, die er aber seinem Käufer gegenüber nicht erwähnt hat. Der Tatbestand der Arglist liegt zum Beispiel vor, wenn der Verkäufer mit frischer Farbe die Schimmelspuren im Keller übertüncht und die Frage nach Schimmelbefall verneint.

Wie kann der Mängelhaftung vorgebeugt werden?

Vor allem bei älteren Bestandsimmobilien sind Defizite nicht auf den ersten und manchmal auch nicht auf den zweiten Blick zu erkennen. Es ist daher möglich, die Gewährleistung für etwaige, später auftretende Mängel am Haus durch eindeutige Formulierungen im Kaufvertrag auszuschließen. Üblich sind: „Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für Mängel.“, „Gekauft, wie gesehen.“ oder „In aktuellem Zustand gekauft“. Damit wird eine Mängelhaftung für erst später auftretende Defizite, die bei Vertragsschluss nicht bekannt waren, hinfällig.

Aber: Ein im Kaufvertrag fixierter Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung. Hat der Verkäufer dem Käufer also wissentlich (versteckte) Mängel verschwiegen, ist der Gewährleistungsausschluss Makulatur und der Verkäufer haftet. Und das für eine Dauer von fünf Jahren ab Übergabe der Immobile.

Juristische Folgen bei verschwiegenen Mängeln

Im Falle arglistig verschwiegener Mängel gesteht das BGB dem Käufer wahlweise einige Optionen zu:

Kann dem Käufer nicht vorgeworfen werden, dass er den Mangel wegen fahrlässiger Unachtsamkeit oder unzureichender Sorgfalt nicht erkannt hat, steht ihm ein sogenannter Nacherfüllungs-Anspruch zu. Das bedeutet: Der ehemalige Eigentümer muss den Mangel ausbessern.
Im Rahmen dieser Nacherfüllung ist es grundsätzlich auch möglich, „eine gleichartige Sache zu liefern“. Da es in der Praxis jedoch überaus unwahrscheinlich ist, dass der Verkäufer eine vergleichbare Immobilie anbieten kann, fällt diese Option beim Immobilienkauf in den allermeisten Fällen weg – und es bleibt für gewöhnlich bei der Mängelbeseitigung.
Gelingt die Mängelbeseitigung nicht, so kann der Käufer ganz vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern. In schwerwiegenden Fällen kann der ehemalige Eigentümer außerdem verpflichtet werden, dem Geschädigten Schadensersatz zu zahlen. Diese Regelung greift insbesondere dann, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag Garantien gegeben hat.
Im Saldo sind Immobilienverkäufer gut beraten, die Immobilie vor dem Verkauf selbst auf etwaige Mängel genauestens zu untersuchen und die Ergebnisse ihrer Prüfung zu dokumentieren. In diese Liste sollten auch etwaige Probleme, die bereits Jahre zuvor beseitigt wurden, mit aufgenommen werden. Beispielsweise die Schimmelecke im Keller, die fachmännisch entfernt wurde. Diese Dokumentation kann dem notariellen Kaufvertrag beigefügt werden – und bietet so einen sicheren Schutz vor späteren juristischen Auseinandersetzungen.

Diese Informationen wurden zusammengestellt von Krebs Immobilien e. K., Ihr Immobilienmakler und Immobilienexperte für Heidelberg und die nahe Umgebung. Besuchen Sie uns. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen. Wollen Sie mehr zu diesem Thema erfahren? Dann kontaktieren Sie uns jetzt telefonisch oder per E-Mail.

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