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Mannheim Neckarstadt-Ost: Mehrfamilienhaus in Top-Lage mit Mietsteigerungspotenzial | 2026-cs/sb-04-1247
Haus | 68167 Mannheim
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Das Objekt verbindet drei Qualitäten, die im Altbaubestand selten zusammenfallen: gesicherte laufende Erträge, konkret bezifferbare Renditepotenziale und ein steuerliches Instrument, das ausschließlich dem denkmalgeschützten Gebäudebestand vorbehalten ist.
Das Mehrfamilienhaus umfasst zehn Wohneinheiten (und zwei Appartments im Hinterhof, die aktuell noch als Schuppen deklariert sind) mit einer Gesamtfläche von ca. 514 m². Die monatliche Nettokaltmiete beläuft sich aktuell inkl. der App. im Hinterhof auf 4.537,21 Euro, was einer Jahresnettokaltmiete von 54.446,52 Euro entspricht. Hierbei wurde die
leerstehende Wohnung noch nicht einbezogen.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über den gesamten vermieteten Bestand liegt bei 10,24 Euro. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Mieten beträgt 4,39 Prozent. Zwei Renditehebel sind unmittelbar aktivierbar, ohne dass Investitionen in die
Bausubstanz erforderlich wären. Erstens steigt die Bruttorendite auf 4,88 Prozent, sobald die derzeit leerstehenden beziehungsweise freiwerdenden Einheiten zu aktuellen Marktkonditionen neu vermietet sind. Zweitens lässt sich die Bruttorendite mittelfristig auf bis zu 5,62 Prozent heben, wenn die Bestandsmieten im gesetzlichen Rahmen weiterentwickelt werden.
Dieses Szenario basiert auf einer moderaten Mietsteigerung von 15 Prozent je Einheit ab dem 1. Januar 2027 — angesichts der nachgewiesenen Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen im Haus eine konservative Annahme.
Der Wohnungsmix gliedert sich in acht Zwei-Zimmer-Wohnungen, eine Drei-Zimmer-Wohnung und eine Ein-Zimmer-Einheiten. Zusätzlich befinden sich im Hinterhof zwei Ein-Zimmer-Appartments, welche bereits vermietet sind, jedoch aktuell noch als Schuppen bezeichnet sind.
Im Erdgeschoss des Vorderhauses liegen zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 41,38 und 40,62 Quadratmetern, beide vermietet. Im ersten Obergeschoss befinden sich die größte Einheit des Hauses — eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 61,88 Quadratmetern, drei vollwertigen Zimmern zwischen 15 und 16 Quadratmetern, Küche, Bad und zwei Balkonen.
Im zweiten Obergeschoss liegen zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 50,47 und 50,05 Quadratmetern, beide mit zwei Balkonen ausgestattet und vermietet.
Im dritten Obergeschoss befinden sich weitere zwei
Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 50,25 und 51,06 Quadratmetern.die kleinere der beiden Wohnungen steht derzeit leer und kann sofort neu vermietet werden. Im Dachgeschoss schließen zwei sanierte Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 45,90 und 46,70 Quadratmetern das Vorderhaus ab. Das einstöckige Hofgebäude beherbergt zwei kompakte Ein-Zimmer-Appartements mit 22,91 und 21,12 Quadratmetern, beide vermietet.
(Diese Einheiten sind aktuell im Liegenschaftskataster als Schuppen deklariert). Die Einheitenstruktur ist kleinteilig, überwiegend gut geschnitten und trifft auf breite Mietnachfrage.
Die aktuelle Vermietungssituation ist übersichtlich: Acht der Zehn Einheiten im Vorderhaus sind vermietet., genauso wie die zwei Appartments im Hinterhof. Die Nettokaltmieten
reichen von 414 Euro monatlich bei einer seit 2006 vermieteten Zwei-Zimmer-Wohnung im dritten Obergeschoss —
8,11 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter Marktniveau —
bis zu 533,60 Euro für die Drei-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss und 495 Euro für eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss. Jüngere Mietverhältnisse erzielen bereits 10 Euro bis über 13 Euro pro Quadratmeter: das Hof-Appartement im Erdgeschoss wird für knapp 16 Euro pro Quadratmeter vermietet, eine Erdgeschosswohnung für 12,19 Euro. Diese Spreizung zwischen langjährigen Bestandsmieten und aktuellen Neuvertragsmieten dokumentiert das im Bestand vorhandene Entwicklungspotenzial. Eine Wohnung im dritten Obergeschoss steht leer, eine Erdgeschosswohnung wird zum 1. September frei. Beide Einheiten können unmittelbar zu Marktkonditionen neu vermietet werden und heben die Jahresnettokaltmiete auf rund 60.620 Euro.
Das Gebäude ist als Kulturdenkmal eingetragen und steht in seiner Gesamtheit unter Schutz, innen wie außen. Veränderungen am Erscheinungsbild und der Bausubstanz bedürfen der Abstimmung mit der zuständigen Behörde. Der Denkmalschutz eröffnet im Gegenzug einen konkreten steuerlichen Vorteil: § 7i EStG ermöglicht die erhöhte Absetzung für Abnutzung auf anerkannte Sanierungskosten — neun Prozent jährlich in den ersten acht Jahren, sieben Prozent in den anschließenden vier Jahren.
Damit sind die förderfähigen Kosten innerhalb von zwölf Jahren steuerlich berücksichtigt. In höheren Einkommensteuerprogression kann dieser Mechanismus die tatsächliche Nettorendite erheblich über die ausgewiesene Bruttorendite heben — ein Vorteil, den der Neubaubestand strukturell nicht bieten kann. Die verbindliche steuerliche Prüfung obliegt dem Steuerberater.
Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1912, ist vollunterkellert und erstreckt sich vom Kellergeschoss über Erdgeschoss, vier Obergeschosse und Dachgeschoss bis zu einem nicht ausgebauten Speicher von 33,92 Quadratmetern unmittelbar unter dem First. Dieser Speicher trägt heute keine Rendite und fließt nicht in die Wohnfläche ein — er stellt jedoch eine stille Reserve dar, deren langfristige Aktivierung denkbar bleibt. Die Konstruktion entspricht dem Standard der Gründerzeit: Fundament und Außenwände aus Bruchsteinmauerwerk, Innenwände verputzt, Holzbalkendecken über allen Geschossen mit Holzdielen belegt. Im Kellergeschoss Kappendecken aus Stahlträgern mit ausgegossenen Betonschalen — eine Konstruktionsweise, die im gründerzeitlichen Wohnungsbau als besonders dauerhaft gilt.
Das Kellergeschoss ist vollständig ausgebaut: Kellerflur, vier Mieterkeller, Waschraum, Lager, Hausanschlussraum und ein Tiefhof mit Zwischengang zum rückwärtigen Nebengebäude. Jedem Mieter ist ein eigenes Kellerabteil zugeordnet.
Die Beheizung erfolgt über Fernwärme — wartungsarm, ohne eigene Heizungsanlage, ohne Abhängigkeit von Kesselerneuerungen oder Brennstoffpreisentwicklungen.
Das Warmwasser wird dezentral über Boiler in den einzelnen Wohnungen erzeugt, was die Legionellenprophylaxe vereinfacht und laufende Kosten kalkulierbar hält.
Fünf der zehn Einheiten, sowie die beiden App. im Hinterhof wurden zwischen 2017 und 2019 renoviert.
Die Straßenfassade ist viergeschossig und traufständig ausgeführt, mit weißen Verblendklinkern, roten Sandsteingliederungen, kolossalen Eckpilastern und ornamentierten Fensterbrüstungen im dritten Obergeschoss. Bildhauerische Schmuckelemente und die Sandstein-Einfassung der Fenster, Balkontüren und des Hauseingangs verleihen dem Gebäude eine Präsenz, die es dauerhaft von der umgebenden
Bebauung abhebt.
Die Rückfassade zeigt unverkleidetes Sichtbacksteinmauerwerk — sachlich und von einer Solidität, die 110 Jahre ohne wesentliche Eingriffe überdauert hat. Sechs straßenseitige Balkone mit profilierten Sandsteinkonsolen und schmiedeeisernen Brüstungsgittern sowie sechs hofseitige Balkone mit schlichten Stahlkonstruktionen sind über die Obergeschosse verteilt. Der Eingangsbereich empfängt mit original erhaltenen kobaltblauen Wandfliesen und Terrazzoböden.
Das Treppenhaus steigt in einer geschwungenen Spirale vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss — schmiedeeisernes Geländer mit ornamentalen Füllstäben, durchgehender Holzhandlauf, durch ein mehrteiliges Oberlicht natürlich belichtet. Die Originalsubstanz des Treppenhauses macht den Denkmalcharakter des Gebäudes unmittelbar erfahrbar und erklärt die Mieternachfrage, die solcher Substanz gegenüber dem Neubau den Vorzug gibt.
Mannheim-Neckarstadt-Ost ist ein urban gewachsenes, nachfragestarkes Quartier mit kurzen Wegen in die Innenstadt, guter ÖPNV-Anbindung und stabiler Mieternachfrage.
Die Verschaffeltstraße 3 vereint gesicherte Mieteinnahmen, zwei konkret aktivierbare Renditehebel, Entwicklungspotenzial und einen steuerlichen Vorteil, der ausschließlich dem denkmalgeschützten Altbaubestand vorbehalten ist.
Für ein persönliches Gespräch und einen Besichtigungstermin stehen wir gerne zur Verfügung.
Ihr Ansprechpartner
Energieausweis
Ausstattung
– Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1912
– Insgesamt 10 Wohneinheiten & zwei App. im Hinterhof
– Ca. 470 m² Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung zzgl. der zu genehmigenden Einheiten im Hinterhof
– Wohnflächenermittlung durch zertifizierten Architekten auf Basis eines
Bestandsaufmaßes aus Mai 2026
– Vollunterkellertes Gebäude
– Gebäudeaufteilung: Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier Obergeschosse, Dachgeschoss sowie nicht ausgebauter Speicher
– Nicht ausgebauter Speicher mit ca. 33,92 m² Nutzfläche unter dem First
– Vorderhaus mit zusätzlichem einstöckigem Hofgebäude
Wohneinheiten
– 8 Zwei-Zimmer-Wohnungen
– Drei-Zimmer-Wohnung
– eine Ein-Zimmer-Einheiten
– Zwei kompakte Ein-Zimmer-Appartements im Hofgebäude
– Überwiegend kleinteilige, gut vermietbare Wohnungsgrößen
– Wohnungsgrößen von ca. 21 m² bis ca. 62 m²
– Mehrere Wohnungen mit Balkon
Gebäudezustand und Modernisierungen
– 7 von 12 Einheiten zwischen 2017 und 2019 renoviert
Renovierte Einheiten unter anderem:
– beide Dachgeschosswohnungen
– beide Hof-Appartements
– Wohnung im 1. Obergeschoss
– Wohnungen im 2. Obergeschoss
– Renovierungsstau im Gesamtobjekt vorhanden
– Denkmalgeschützte Originalsubstanz in wesentlichen Bereichen erhalten.
Bauweise und Konstruktion
– Gründerzeitliche Gebäudestruktur
– Fundament und Außenwände aus Bruchsteinmauerwerk
– Verputzte Innenwände
– Holzbalkendecken über den Geschossen
– Holzdielenböden in den Geschossen
– Kellergeschoss mit Kappendecken aus Stahlträgern und ausgegossenen Betonschalen
Technik
– Beheizung über Fernwärme
– Keine eigene Heizungsanlage im Gebäude erforderlich
– Dezentrale Warmwasseraufbereitung über Boiler in den einzelnen Wohnungen
– Hausanschlussraum im Kellergeschoss vorhanden
Keller und Nebenflächen
– Vollständig ausgebautes Kellergeschoss
– Kellerflur
– Vier Mieterkeller
– Waschraum
– Lagerfläche
– Hausanschlussraum
– Tiefhof mit Zwischengang zum rückwärtigen Nebengebäude
– Jedem Mieter ist ein eigenes Kellerabteil zugeordnet
Fassade und Außenerscheinung
– Repräsentative straßenseitige Altbaufassade
– Weiße Verblendklinker
– Rote Sandsteingliederungen
– Kolossale Eckpilaster
– Ornamentierte Fensterbrüstungen im 3. Obergeschoss
– Bildhauerische Schmuckelemente
– Sandstein-Einfassungen an Fenstern, Balkontüren und Hauseingang
– Rückfassade mit unverkleidetem Sichtbacksteinmauerwerk
Balkone
– Insgesamt mehrere Balkone straßen- und hofseitig
– 6 straßenseitige Balkone mit profilierten Sandsteinkonsolen und schmiedeeisernen Brüstungsgittern
– 6 hofseitige Balkone mit schlichten Stahlkonstruktionen
– Balkone über mehrere Obergeschosse verteilt
– Eingangsbereich und Treppenhaus
– Original erhaltener Eingangsbereich
– Kobaltblaue Wandfliesen
– Terrazzoböden
– Geschwungenes Treppenhaus vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss
– Schmiedeeisernes Geländer mit ornamentalen Füllstäben
– Durchgehender Holzhandlauf
– Natürliche Belichtung über mehrteiliges Oberlicht
– Historischer Charakter des Gebäudes unmittelbar erlebbar
Denkmalschutz
– Gebäude als Kulturdenkmal eingetragen
– Schutz umfasst Innen- und Außenbereiche
– Veränderungen am Erscheinungsbild und an der Bausubstanz bedürfen der Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde
– Denkmalgeschützter Altbaubestand mit steuerlich relevanten Sanierungsmöglichkeiten nach Prüfung durch den Steuerberater
Kaufnebenkosten
Welche Bank finanziert den Kauf?
Mein Finanzierungscheck
Für den Kauf dieser Immobilie benötigen Sie eine schriftliche Bonitätsauskunft.
Erhalten Sie diese in nur 24 Stunden – kostenlos und unverbindlich. Dazu gehören ein
Zinsvergleich bei über 700 Banken und eine individuelle Online-Beratung.
Lage
Mannheim zählt mit rund 328.000 Einwohnern zu den zwanzig größten Städten Deutschlands und ist das wirtschaftliche Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar – einer der sieben größten Ballungsräume der Bundesrepublik mit 2,4 Millionen Einwohnern und dem Gütesiegel „Europäische Metropolregion“. Mit über 200.000 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen bietet der Standort eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Die Verschaffeltstraße liegt im Stadtteil Neckarstadt-Ost, einem innenstadtnahen Szeneviertel mit über 31.000 Einwohnern, gründerzeitlich geprägtem Stadtbild und hoher Lebensqualität. Die Innenstadt ist fußläufig erreichbar, drei Brücken verbinden den Stadtteil direkt mit dem Zentrum. Das Quartier ist bei Familien, Studierenden und Kreativen gleichermaßen beliebt – eine stabile Mieterstruktur mit breiter Nachfragebasis.
Die Infrastruktur ist vollständig: Supermärkte, Apotheken, Ärzte und täglicher Bedarf sind fußläufig verfügbar. Das Universitätsklinikum Mannheim – einer der größten Arbeitgeber der Region – liegt in direkter Nachbarschaft. Kulturelle Ankerpunkte wie die Alte Feuerwache und das Capitol sowie der weitläufige Herzogenriedpark steigern die Wohnattraktivität zusätzlich.
Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Zwei S-Bahn-Haltestellen sind in wenigen Gehminuten erreichbar, der Hauptbahnhof mit ICE-Anschluss in rund 15 Minuten. Heidelberg, Ludwigshafen und das gesamte Rhein-Neckar-Dreieck sind schnell erreichbar.
Insgesamt vereint die Lage eine hohe und stabile Mietnachfrage, sehr gute Infrastruktur und eine solide Entwicklungsperspektive – attraktive Voraussetzungen für eine nachhaltige Kapitalanlage.
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