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Mannheim Lindenhof: Mehrfamilienhaus mit sicherer Renditeperspektive | 2025-jd-09-0969
Haus | 68163 Mannheim
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Merksätze aus einem (fiktiven) Lehrbuch zur idealen
Immobilienrendite:
1. Entscheiden Sie sich für eine Immobilie in optimaler Lage mit hoher Nachfrage und gutem Ausbildungsniveau.
2. Kleinere Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern lassen sich leichter vermieten und haben ein sehr geringes Leerstandrisiko.
3. Achten Sie auf einen guten Allgemeinzustand, um teure Renovierungskosten zu vermeiden.
Warum wir Ihnen diese Maximen hier auflisten? Nun, wir möchten Ihnen ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 9 Wohnungen in Mannheim-Lindenhof vorstellen, dass die oben genannten Kriterien in geradezu vorbildlicher Form erfüllt.
Das Mehrfamilienhaus liegt in der Bellenstr. 40 im Mannheimer Stadtteil Lindenhof – der für sich genommen schon einige Vorzüge hat und mit seiner dreieckigen Form im Norden an das Gelände des Mannheimer Hauptbahnhofs grenzt, im Westen hingegen direkt an den Rhein. Die Bellenstr. 40 liegt in diesem Stadtteil auf der ruhigen Bahnhofsseite – und punktet mit dem ungeheuren Vorzug, dass Sie bequem zu Fuß in die Mannheimer Innenstadt spazieren können. Vom Bahnhof selbst erreichen Sie eben so unkompliziert jeden Ort in der Metropolregion Rhein-Neckar.
Das Mehrfamilienhaus beherbergt im Erdgeschoss eine besonders effizient geschnittene 3-Zimmer-Wohnung (rd. 68 m²), während auf den Geschossen 1 bis 4 jeweils eine 1-Zimmer-Apartment (rd. 25 m²) und eine 2-Zimmer-Wohnung (rd. 53 m²) verortet sind.
Diese Mixtur trifft auf eine wie für sie geschaffene Nachfrage. Rund 12.000 Studierende hat allein die, übrigens ebenfalls fußläufig erreichbare, Universität Mannheim. Dazu kommen noch einmal rund 13.000 Absolventen der Medizinischen Fakultät, der Technischen Hochschule und der dualen Hochschule Baden-Württemberg. Und: Die sehr attraktive Lage macht die Bellenstr. 40 selbstredend auch für eine nicht-universitäre Klientel zu einer begehrten Adresse.
Es versteht sich vor dem geschilderten Hintergrund von selbst, dass die Immobilie komplett vermietet ist. Die Auswahl der Mieter und die Betreuung der Mietverträge liegt seit langer Zeit in den Händen eines professionellen Mietverwalters, der unter anderem auch darauf geachtet hat, dass die Mieten turnusmäßig angepasst wurden bzw. werden. Gleichwohl: der m²-Preis der Nettokaltmiete der 1-Zimmer-Apartments liegt aktuell bei durchschnittlich 13,06 Euro, während für die größeren Wohnungen eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,01 Euro je m² erzielt wird. Dabei spielt auch eine Rolle, dass die 1-Zimmer-Apartments meist jüngere Mietverhältnisse aufweisen, die der Mietpreisentwicklung schon deshalb dynamischer folgen konnten.
Insgesamt beläuft sich die hochgerechnete Jahres-Kaltmiete auf rund 46.300 Euro (Basis: Kaltmiete Juli 2025 x 12).
Ergänzen wir diese wichtige Kennzahl direkt um ein paar weitere Fakten: Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1961 und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 382 m².
Ergänzt um eine Nutzfläche von rund 30 m² im Keller in der jeder Mietpartei ist ein kleines Kellerabteil zugeordnet ist.
Eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2004 übernimmt im Winter die Beheizung. Die Warmwasserversorgung der Wohnungen erfolgt über Warmwasserboiler innerhalb der Wohnungen – die in vergleichbaren Gebäudestrukturen bei zentraler Warmwasseraufbereitung immer wieder auftretende Legionellenproblematik ist damit in diesem Objekt kein Thema.
Die Wohnungen und auch das Treppenhaus dokumentieren eine gute Instandhaltung – auch wenn die ein wenig triste Fassadenoptik auf den ersten Blick anderes vermuten lässt. Die Böden in den Wohnungen sind wahlweise gefliest oder mit dunklem oder hellen Laminat ausgelegt. Alle Bäder haben weiße Fliesen. Die Fenster wurden 2011 in allen Wohnungen ausgetauscht – verbaut sind 2-fach verglaste Kunststofffenster.
Obgleich der damalige Eigentümer bereits im Jahr 1995 eine Teilungserklärung beurkunden ließ, blieb die Immobilie seit dieser Zeit ausschließlich im Besitz eines einzelnen Eigentümers. Die Objektbetreuung lag (bzw. liegt nach wie vor) in den Händen eines professionellen Immobilienverwalters (Haus & Grund Mannheim). Allerdings unterscheidet sich die Art der Abrechnung und Beschlussfassung von der klassischen Form der WEG-Verwaltung, weil sowohl die Eigentumsverwaltung
als auch die Mietverwaltung in einer Hand liegen und deshalb auf die Erfordernisse des alleinigen Eigentümers ausgerichtet bzw. dafür optimiert wurden.
Werfen wir einen Blick auf die Wohnungsdetails und sehen uns dafür die Grundrisse der Wohnungen an; wir starten mit dem Erdgeschoss. Die 3-Zimmer-Wohnung weist 68,38 m² Wohnfläche aus und wird über einen mittigen Flur erschlossen.
Zimmer 1 auf der rechten Seite bietet sich mit seinen 19,12 m² bevorzugt als Wohnzimmer an – mit ausreichend Fläche zur individuellen Gestaltung. Leicht zurückgesetzt folgt Zimmer 2, das mit seinen 14,24 m² traditionell als Schlafzimmer genutzt wird. Im Uhrzeigersinn folgen an der Stirnwand der Wohnung das Bad (2,95 m²), ein separates WC (1,13 m²) und schließlich die Küche (6,06 m²). Zimmer 3 auf der linken Seite kann je nach Anzahl der Bewohner wahlweise als zweites Schlafzimmer oder als recht komfortables Home-Office genutzt werden – die 17,94 m² erlauben beides.
Die 1-Zimmer-Apartments in den Obergeschossen 1 bis 4 wurden so konzipiert, dass Bad (2,96 m²) und Küche (3,25 m²) auf der rechten Seite hintereinander liegen und eine optische Gerade bilden. Der Blick aus dem Flur (2,77 m²) trifft so „ungestört“ auf den eigentlichen Wohnraum (17,47 m²), der durch große Fenster viel Tageslicht erhält.
Ein integrierter Mauervorsprung übernimmt die Funktion eines dezenten Raumteilers, so dass sich der Schlafbereich „natürlich“ separieren lässt.
Mit ein paar hellen Möbeln verwandelt sich dieses Apartment in ein ebenso zweckmäßiges wie gemütliches Zuhause für jeden Single.
Auch die 2-Zimmer-Wohnungen auf den Etagen 1 bis 4 dürfen in ihrer Raumaufteilung als gelungen bezeichnet werden. Starten wir wieder vom mittigen Flur aus (2,26 m²), wenden uns diesmal aber zunächst nach links, um Zimmer 1 zu betreten. Die 18,46 m² halten ausreichenden Platz für eine wunderbare Sofa-Ecke vor, die durch einen separaten Esstisch samt Stühlen ergänzt werden kann. Kleines Highlight: Es gibt eine Tür neben dem Fenster, die auf einen kleinen, aber feinen Balkon hinausführt: Die 3,46 m² reichen für zwei Gartenstühle und einen kleinen Tisch. An Zimmer 1 schließen sich, stirnseitig, die Küche, das separate WC (1,13 m²) und das eigentliche Bad (2,95 m²) an. Die Küche bietet mit ihren 6,38 m² ausreichend Platz für eine Zeilenmöblierung mit Ober- und Unterschränken, in die sich die benötigten Geräte integrieren lassen. Schließlich verbleibt Zimmer 2, das mit seinen 14,96 m² eine komfortable Größe hat und in dem sich bei Bedarf auch noch ein kleiner gemütlicher Sessel unterbringen lässt. Kurzum: Die kompakten 2-Zimmer-Wohnungen bieten viel Wohnqualität auf kleiner Fläche.
Das Mehrfamilienhaus in der Bellenstr. 40 in Mannheim-Lindenhof bringt alle Voraussetzungen mit, um Ihnen als Kapitalanleger viel Freude in Form einer kontinuierlichen Rendite zu bescheren. Der zentrale Standort, ruhig und trotzdem mit denkbar günstiger Anbindung an die City mit all ihren urbanen Angeboten, dabei auch nur einen Katzensprung von der Rheinpromenade entfernt oder dem Hanns-Glückstein-Park eine Straße weiter.
Vielleicht noch etwas Statistik zum Schluss: Nach Erhebungen des Immobilienportals Immoscout24 steigen die Mieten in Mannheim-Lindenhof seit 2021 kontinuierlich und steil an: Der Zuwachs im 3. Quartal 2025 lag im Vergleich zum
3. Quartal 2024 bei 5 Prozent.
Haben wir Ihr Interesse geweckt?
Dann zögern Sie nicht, uns für einen persönlichen Besichtigungstermin zu kontaktieren. Wir nehmen uns gerne Zeit für Ihre Fragen und geben Ihnen alle relevanten Informationen.
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Energieausweis
164,50 kWh/(m²·a)
Ausstattung
Ausstattung & Gebäude
– Baujahr 1961
– 9 Wohneinheiten, ca. 382 m² Wohnfläche
Aufteilung
– EG: 3-Zimmer-Wohnung (ca. 68 m²)
– 1.–4. OG: jeweils 1-Zimmer-Apartment (ca. 25 m²) und 2-Zimmer-Wohnung (ca. 53 m²)
– Zusätzliche Nutzfläche: ca. 30 m² im Keller (je Wohnung ein Kellerabteil)
– Teilungserklärung von 1995, Objekt jedoch durchgehend im Eigentum eines Eigentümers
Wohnungen & Ausstattung
– Böden: gefliest oder Laminat (hell/dunkel)
– Bäder: weiße Fliesen, funktionale Ausstattung
– Fenster: 2-fach verglaste Kunststofffenster (2011 erneuert)
– Raumzuschnitte kompakt & effizient (ideal für Studenten / Singles / Paare)
– Teilweise mit Balkon (2-Zimmer-Wohnungen, ca. 3,5 m²)
– Praktische Küchenbereiche, ausreichend Platz für Zeilenmöblierung
Technik & Gebäudezustand
– Heizungsanlage: Ölzentralheizung (2004)
– Warmwasser: dezentrale Versorgung über Boiler (kein Legionellenrisiko)
– Gepflegter Gesamtzustand, fortlaufend instandgehalten
– Treppenhaus ordentlich und sauber, Fassade eher schlichter Eindruck
Vermietung & Ertrag
– Komplett vermietet
– Professionelle Mietverwaltung (Haus & Grund Mannheim)
Durchschnittliche Nettokaltmiete:
– 1-Zimmer: 13,06 €/m²
– 2–3-Zimmer: 9,01 €/m²
– Hochgerechnete Jahresnettokaltmiete: ca. 46.300 € (Stand Juli 2025)
– Regelmäßige Mietanpassungen durchgeführt
Kaufnebenkosten
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Für den Kauf dieser Immobilie benötigen Sie eine schriftliche Bonitätsauskunft.
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Lage
Mannheim mit rund 320.000 Einwohnern gehört zu den größten Städten Baden-Württembergs und bildet gemeinsam mit Heidelberg und Ludwigshafen das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar. Als bedeutender Standort für Industrie, Dienstleistungen und Wissenschaft bietet die Stadt eine starke ökonomische Basis, vielfältige Kulturangebote und eine hervorragende Infrastruktur.
Die Bellenstraße 40 liegt im traditionsreichen Stadtteil Lindenhof, einem der beliebtesten und zentralsten Wohnquartiere Mannheims. Das Viertel ist geprägt von einer gewachsenen Bebauung mit Mehrfamilienhäusern verschiedener Epochen, ruhigen Straßenzügen mit altem Baumbestand und einer entspannten Wohnatmosphäre. Kleine Geschäfte und Cafés verleihen dem Quartier urbanen Charakter, während das angrenzende Glückstein-Quartier mit modernen Büro- und Wohnflächen zu einem der bedeutendsten Entwicklungsstandorte Mannheims heranwächst.
Ein wesentlicher Vorteil ist die Nähe zum Hauptbahnhof, der nur wenige Gehminuten entfernt liegt. Über die Unterführung gelangen Bewohner direkt in die Mannheimer Innenstadt mit ihren Geschäften, Restaurants und Kultureinrichtungen. Gleichzeitig bestehen beste regionale und überregionale Verbindungen mit ICE-, IC- und S-Bahn-Anschluss.
Für Naherholung sorgen die Rheinpromenade und der weitläufige Waldpark in rund 500 Metern Entfernung sowie der Hanns-Glückstein-Park fast vor der Haustür. Damit vereint die Lage urbanes Wohnen und naturnahe Freizeitmöglichkeiten.
Die Infrastruktur des Lindenhofs ist hervorragend: Supermärkte, Apotheken, Bäckereien und Fachgeschäfte sind fußläufig erreichbar, ebenso Kitas und Schulen. Auch die Hochschule Mannheim ist nur wenige Minuten entfernt. Mehrere Straßenbahn- und Buslinien verbinden den Stadtteil eng mit der City, Autofahrer erreichen über B36 und Südtangente schnell die A6 und A656.
Der Lindenhof gilt als eine der gefragtesten Wohnlagen Mannheims. Die Mischung aus Citynähe, Rheinlage und der Dynamik des Glückstein-Quartiers sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage und langfristiges Wertsteigerungspotenzial.
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