16. April 2025

Betriebskostenabrechnung

Zusätzlich zur Kaltmiete müssen Mieter auch die umlagefähigen Betriebskosten für ihre Wohnung zahlen – in der Regel zusammen mit der Miete als monatliche Vorauszahlung. Der Begriff Betriebskostenabrechnung ist die juristisch korrekte Bezeichnung für was, was umgangssprachlich zumeist als Nebenkostenabrechnung bezeichnet wird. Sie ist häufig Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter – oftmals auch vor Gericht. Grundsätzlich hat der Gesetzgeber genau definiert, welche Posten als Betriebskosten gelten – und welche nicht.

Inhaltsverzeichnis

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
Welche Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden?
Welche Verteilerschlüssel gelten bei der Betriebskostenabrechnung?
Welche Fristen gelten für die Betriebskostenabrechnung?

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

In der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter alle Kosten auf die Mieter umlegen, die durch die Vermietung selbst entstehen und den „Gebrauch der Mietsache“ ermöglichen. Die Betriebskostenverordnung listet diese Posten detailliert auf. Kosten, die in dieser Verordnung nicht aufgeführt sind, dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Umlagefähige Kosten sind vor allem:

Kosten der Wasserversorgung,
Gebühren für Abwasser,
Müllabfuhr-Gebühren,
Kosten der Straßenreinigung,
Grundsteuer,
Hausbeleuchtung,
Hausmeisterkosten,
Reinigungskosten und Kosten der Gartenpflege,
Gebäude- und Haftpflichtversicherung,
Schornsteinreinigung,
Aufzugkosten,
Kosten für Antennen und Kabelfernsehen,
Heizkosten und Warmwasserkosten (zumeist in separater Abrechnung),
sonstige Betriebskosten.

Wichtig: Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter die Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Die neuere Rechtsprechung geht davon aus, dass der Begriff Betriebskosten allgemein bekannt ist und die Positionen im Einzelnen nicht noch einmal im Mietvertrag aufgeführt werden müssen. Hier genügt der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Lediglich der Punkt „Sonstige“ muss im konkreten Einzelfall immer genauer definiert werden.

Welche Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden?

Nicht zu den Betriebskosten, sondern zu den allgemeinen Neben- oder Instandhaltungskosten zählen unter andern die folgenden Positionen, die nicht umlagefähig sind:

Kosten für die Hausverwaltung,
Bankgebühren,
Reparaturkosten
Kosten für die Anschaffung von Gartengeräten oder Mülltonnen,
Kosten für die Erneuerung des Gehwegbelages,
Kosten durch Wohnungsleerstand,
Kosten für eine Rechtsschutzversicherung.

Welche Verteilerschlüssel gelten bei der Betriebskostenabrechnung?

Betriebskosten müssen grundsätzlich jährlich abgerechnet werden. Für die Umlegung werden verschiedene Verteilerschlüssel angewendet:

Die „warmen“ Betriebskosten – also Heiz- und Warmwasserkosten – werden in der Betriebskostenabrechnung separat aufgeführt. Sie müssen zu mindestens 50 Prozent und zu maximal 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Die restliche Summe wird nach Wohnfläche je Quadratmeter ermittelt.
Die „kalten“ Betriebskosten werden dem Mieter entsprechend seinem Anteil an der Gesamtwohnfläche in Rechnung gestellt. Alternativ können sie auf Grundlage der Personenzahl in einem Haushalt verteilt werden.

Welche Fristen gelten für die Betriebskostenabrechnung?

Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und zustellen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so muss der Mieter eine mögliche Nachzahlung nicht mehr leisten. Umgekehrt gilt jedoch: Ergibt sich aus der Abrechnung für den Mieter ein Guthaben, so muss der Vermieter ihm dieses trotz verspäteter Abrechnung erstatten.

Dem Mieter muss außerdem die Möglichkeit gewährt werden, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sieht er Anlass, diese zu beanstanden, kann er innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen. Nach Erhebungen verschiedener Mietervereine enthalten zwei Drittel aller Betriebskostenabrechnungen in Deutschland Fehler. Dies ist auch der Grund für die häufigen, gerichtlichen Auseinandersetzungen.

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