15. April 2025

Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf muss nicht nur der reine Kaufpreis bezahlt, auch für die Kaufnebenkosten muss ein hinreichendes Budget veranschlagt werden. Die Notar- und Grundbuchkosten zählen – ebenso wie die Grunderwerbsteuer und etwaige Maklergebühren – zu den zwingenden Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Sie fallen immer an, weil der Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung von einem Notar abgewickelt werden muss, um Rechtskraft zu erlangen. Die Notarkosten betragen bis zu 2 Prozent des Kaufpreises.

Grundbuchkostenformular - Krebs Immobilien

Inhaltsverzeichnis

Warum ist beim Hauskauf ein Notar notwendig?
Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf?
Wie setzen sich die Notarkosten beim Hauskauf zusammen?
Beispielrechnung Notarkosten
Welche Grundbuchkosten müssen zudem beachtet werden?
Aufgaben des Notars beim Hauskauf
Welche Aufgaben übernimmt ein Notar nicht?

Warum ist beim Hauskauf ein Notar notwendig?

Zu den wesentlichen Aufgaben eines Notars gehört die Beurkundung von Rechtsgeschäften. Während es Angelegenheiten gibt, bei denen die jeweiligen Vertragsparteien zu ihrer eigenen Sicherheit einen Notar hinzuziehen können, ist seine professionelle Beteiligung beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Einfach formuliert: Ein Hausverkauf oder -kauf ist ohne die Beurkundung eines Notars unwirksam. Rechtskraft erhält der Kaufvertrag erst durch die Unterzeichnung in Gegenwart eines Notars und dessen Beurkundung.

Der Gesetzgeber schützt mit dieser Regelung sowohl Käufer als auch Verkäufer vor unrechtmäßigen Geschäften. Immerhin stehen nahezu immer große Kaufsummen auf dem Spiel und die Rechtsfolgen, beispielsweise einer Übervorteilung, können gravierend sein. Der Notar agiert in diesem Zusammenhang stets als neutraler, unparteiischer Vermittler, der die rechtliche Korrektheit des Kaufvertrages garantiert.

Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf?

Maßgeblich für die Höhe der Notarkosten beim Kauf einer Immobilie ist grundsätzlich der Kaufpreis. Je nach erforderlichen Leistungen des Notars, die im Einzelfall über die pure Beurkundung des Kaufvertrages hinausgehen können, erhöht sich das Honorar des Notars zusätzlich. Aber: Kein Notar in Deutschland kann seine Gebühren nach eigenem Gutdünken festsetzen – es gilt verbindlich das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG), das akribisch für jede Tätigkeit einen exakten Gebührensatz festlegt.

Es steht jedem Käufer also völlig frei, welchen Notar er sich aussucht – es gibt keine „teuren“ oder „moderaten“ Notare, die unterschiedliche Rechnungen präsentieren könnten. Die Notarkosten sind identisch und nicht verhandelbar.

Im Durchschnitt belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises – wobei davon 1 Prozent bis 1,5 Prozent reine Notarkosten sind, während 0,5 Prozent an Grundbuchgebühren bezahlt werden müssen, da der Notar die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt veranlasst, rechnet er die dort anfallenden Gebühren mit ab.

Gut zu wissen: Die Notarkosten unterliegen der gesetzlichen Mehrwertsteuer, auf die Grundbuchgebühren ist keine Steuer zu zahlen.

Wie setzen sich die Notarkosten beim Hauskauf zusammen?

Die Kosten, die ein Notar beim Hauskauf in Rechnung stellt, setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Einige dieser Elemente sind obligatorisch, weil sie für die Abwicklung zwingend notwendig sind, andere dagegen werden nur im Einzelfall und unter bestimmten Umständen fällig. So müssen Käufer in jedem Fall eine Gebühr für das Beurkunden des Kaufvertrags bezahlen – außerdem festgelegte Gebührensätze für die sogenannten Vollzugstätigkeiten des Notars und die Betreuung.

Wichtig: Die Höhe des jeweils einfachen Gebührensatzes richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Das meint: Je höher der Kaufpreis, desto höher ist der Basissatz.

Optionale Gebühren können beispielsweise anfallen, wenn der Notar noch ein Wegerecht oder ein Wohnrecht eintragen muss oder wenn Verzichtserklärungen bei bestehendem Vorkaufsrecht erforderlich sind. Zu Buche schlagen zudem die Eintragung beziehungsweise die Löschung einer Grundschuld. Wobei die Kosten für das Löschen einer Grundschuld des Verkäufers gewöhnlich von ihm selbst zu tragen sind. Zusätzliche Kosten entstehen überdies, wenn im Kaufvertrag die Einrichtung eines Notaranderkontos vereinbart wurde, auf das der Kaufpreis zunächst zur treuhänderischen Verwahrung eingezahlt werden soll.

Beispielrechnung Notarkosten

Zur Veranschaulichung der Notarkosten, die beim Hauskauf anfallen, hier ein fiktives Beispiel für ein Haus mit einem Kaufpreis von 400.000, für das gleichzeitig eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro eingetragen werden soll. An Notargebühren ergeben sich:

Beurkundung des Kaufvertrages: 1.570,00 Euro

Vollzug des Geschäfts: 392,50 Euro

Beurkundung der Grundschuld: 635,00 Euro

Abwicklung über Notaranderkonto: 785,00 Euro

Betreuende Tätigkeit: 392,50 Euro

Zwischensumme: 3.775,00 Euro

19 Prozent Mehrwertsteuer: 717,25 Euro

Notarkosten gesamt: 4.492,25 Euro

Durchaus üblich ist es zudem, dass Notare zusätzlich einen Auslagenersatz – für Kopien, Porto und Telefon – in Rechnung stellen, der rund 100 Euro umfasst.

Welche Grundbuchkosten müssen zudem beachtet werden?

Wie bereits erwähnt, kümmert sich der Notar nicht nur um die notwendigen Änderungen und Eintragungen im Grundbuch, zumeist rechnet er die dort fällig werdenden Gebühren auch direkt mit dem Käufer ab. Aus dem Beispiel oben resultieren neben den reinen Notarkosten daher ergänzend die folgenden Grundbuchkosten:

Auflassungsvormerkung: 392,50 Euro

Eintragung Eigentümer: 785,00 Euro

Eintragung Grundschuld: 635,00 Euro

Grundbuchkosten gesamt: 1.812,50 Euro

Es ergeben sich in Summe:

4.492,25 Euro Notarkosten + 1.812,50 Euro Grundbuchkosten = 6.304,75 Euro Gesamtkosten.

Aufgaben des Notars beim Hauskauf

Die Notarkosten decken eine ganze Reihe von Leistungen und Aufgaben ab, die der Notar im Rahmen des Immobilienkaufs erfüllt.

Vertragsentwurf erstellen: Der Notar sammelt zunächst alle relevanten Daten und Informationen zum geplanten Kauf (Personalien des aktuellen und neuen Eigentümers, Kaufpreis des Objekts, angepeilter Verkaufstermin, beteiligte Kreditinstitute, besondere Vereinbarungen usw.) und erstellt einen rechtssicheren Vertragsentwurf.
Vertrag zur Prüfung übergeben: Der Vertragsentwurf wird beiden Parteien in eigener Ausfertigung zur Prüfung übermittelt. Erst wenn Käufer und Verkäufer damit einverstanden sind und keine Änderungswünsche (mehr) haben, setzt der Notar einen gemeinsamen Termin zur Unterzeichnung fest.
Beurkundung des Vertrags: Beim Notartermin unterzeichnen beide Parteien den Vertrag. Dieser Vorgang wird durch den Notar beurkundet und damit rechtskräftig.
Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt veranlassen: Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Das ist eine Art Reservierung im Grundbuch mit dem Hinweis, dass die Immobilie aktuell verkauft wird. Dadurch wird gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig veräußert werden kann.
Vorverkaufsverzicht der Gemeinde einholen: Oft besitzen Gemeinden ein Vorkaufsrecht für bestimmte Grundstücke oder Immobilien. Der Notar klärt diesen Umstand und fordert bei der entsprechenden Gemeinde eine Verzichtserklärung an.
Meldung an das Finanzamt: An das zuständige Finanzamt adressiert der Notar eine sogenannte Veräußerungsanzeige. Durch diese erfährt das Finanzamt erst vom Verkauf der Immobilie und setzt daraufhin die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer fest. Erst wenn diese bezahlt ist, kann der Verkaufsprozess fortschreiten. Nach Eingang der Zahlung schickt das Finanzamt seine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar – ohne dieses Dokument ist ein Eigentümerwechsel rechtlich nicht möglich.
Überwachung der Kaufpreiszahlung: Der Notar überwacht die fristgerechte Überweisung des Kaufpreises, bevor er sich wieder an das Grundbuchamt wenden kann.
Eigentümerwechsel durch Grundbucheintragung: Nachdem der Käufer sowohl den Kaufpreis als auch die Grunderwerbsteuer überwiesen haben, kann der Notar beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers veranlassen. Damit ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen und der Käufer ist neuer Eigentümer der Immobilie.

Welche Aufgaben übernimmt ein Notar nicht?

Ein Notar garantiert durch die Beurkundung die formal-rechtliche Korrektheit eines Kaufvertrages. Dabei ist er grundsätzlich zur Neutralität verpflichtet. Es fällt daher keineswegs in den Aufgabenbereich eines Notars, dem Käufer mitzuteilen, dass der Kauf für ihn eventuell unwirtschaftlich ist, beispielsweise weil der Kaufpreis zu hoch, das Haus zu alt, zu klein oder zu abgelegen ist oder die Finanzierung Risiken birgt. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, bei der

Suche nach einer geeigneten Immobilie mit einem qualifizierten Experten zusammenzuarbeiten. Die Marktkenntnis eines lokalen Profis ist oft der entscheidende Faktor für die erfolgreiche Entdeckung einer Immobilie, die exakt den eigenen Vorstellungen entspricht und zu den persönlichen, finanziellen Möglichkeiten passt.

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