15. April 2025

Denkmalschutz

Lieber alter Charme als moderne Zweckmäßigkeit: Historische Wohngebäude haben für viele Menschen einen ganz besonderen Reiz. Die Investition in eine Denkmalschutz-Immobilie kann dabei zudem steuerlich sehr reizvoll sein. Allerdings birgt sie auch viele Fallen und Einschränkungen. Wer eine Denkmalschutz-Immobilie kaufen möchte, sollte sich daher im Vorfeld sehr genau informieren.

Inhaltsverzeichnis

Welche Gebäude fallen unter Denkmalschutz?
Der Staat hilft beim Erhalt der Immobilie
Ein denkmalgeschütztes Haus für den Eigenbedarf kaufen
Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, um sie zu vermieten
Denkmalschutz bedeutet auch: Fast jede Maßnahme ist genehmigungspflichtig
Was passiert bei Nichtbeachtung der Genehmigungspflicht?
Vorsichtige Kompromisse bei der energetischen Sanierung

Welche Gebäude fallen unter Denkmalschutz?

Denkmalgeschützte Gebäude haben zumeist ein betagtes Leben hinter sich, allerdings fallen sie nicht allein wegen ihres Alters unter Denkmalschutz. Da die Denkmalverwaltung Ländersache ist, regelt das jeweilige Denkmalschutzgesetz des Bundeslandes, welche Kriterien ein Gebäude erfüllen muss, um als besonders schützenswert zu gelten. Für die Eintragung in die Denkmalliste zählen neben dem Baujahr auch die bauliche Qualität, die Architektur und der Seltenheitswert. Ganz allgemein muss die Denkmalschutzbehörde zu der Auffassung gelangen, dass ein allgemeines und öffentliches Interesse am Erhalt des kulturell bedeutsamen Gebäudes besteht.

Erfüllen Gebäude die notwendigen Kriterien für ein Baudenkmal, so werden sie in die Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen. Dadurch sind sie gesetzlich vor Zerstörung und baulicher Veränderung geschützt. Diese Denkmalliste kann bei der Unteren Denkmalbehörde des Landkreises oder der Kommune eingesehen werden.

Der Staat hilft beim Erhalt der Immobilie

Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, profitiert von einer ganzen Reihe von steuerlichen Vorteilen. Welche das genau sind, hängt davon ab, mit welcher Absicht das Gebäude erworben wird: Zum Eigennutz oder zur Vermietung.

Ein denkmalgeschütztes Haus für den Eigenbedarf kaufen

Soll das historische Schmuckstück das eigene, neue Zuhause werden, dann dürfen 90 Prozent aller Kosten für Modernisierung und Sanierung zehn Jahre lang zu je neun Prozent abgeschrieben werden. Das macht im Ergebnis also 90 Prozent aller Investitionen. Bei einem normalen Immobilienkauf für die Selbstnutzung gibt es hingegen keine vergleichbar hohen Steuervergünstigungen.

Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, um sie zu vermieten

Soll das Haus nach der Renovierung vermietet werden, so können 100 Prozent der Sanierungsinvestitionen abgeschrieben werden: In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent, in den folgenden vier Jahren sieben Prozent. Anders als bei einer selbst genutzten Immobilie ist außerdem die Abnutzung der Substanz mit 2,5 Prozent jährlich steuerlich abzugsfähig.

Wichtig: Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollte unbedingt eine Mindest-Haltedauer von zehn Jahren eingeplant werden. Nur dann können die steuerlichen Vorteile voll ausgeschöpft werden und es fällt zudem keine Spekulationssteuer an.

Denkmalschutz bedeutet auch: Fast jede Maßnahme ist genehmigungspflichtig

Die großzügigen Steuererleichterungen haben allerdings eine Kehrseite, die sich ebenfalls aus dem Denkmalschutz-Status ergibt: Die Denkmalschutzbehörde hat ein ausgesprochen wachsames Auge darauf, dass die erhaltenswerten Merkmale der Immobilie auch tatsächlich erhalten werden. Das bedeutet: Sämtliche Renovierungsmaßnahmen müssen im Detail genehmigt werden. Dazu gehören zum Beispiel:

der Austausch von Fenstern oder Türen,
das Streichen der Fassade,
die Badsanierung,
die Erneuerung des Dachstuhls,
jedwede Aus- und Anbauten.

Wer den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie in Erwägung zieht, sollte sich daher darüber im Klaren sein, dass er zwar Eigentümer, aber trotzdem nur bedingt „Herr im eigenen Haus“ ist.

Was passiert bei Nichtbeachtung der Genehmigungspflicht?

Wer ohne ausdrückliche Erlaubnis mit Sanierungsarbeiten an einer denkmalgeschützten Immobilie beginnt, riskiert empfindliche Strafen. Das Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes bestimmt dabei das Ausmaß. Eigentümer müssen mit unmissverständlichen Rückbauforderungen, Bußgeldern bis zu einer Höhe von 500.000 Euro und im schlimmsten Fall sogar mit Enteignung rechnen.

Vorsichtige Kompromisse bei der energetischen Sanierung

Weil bei denkmalgeschützten Immobilien viele Energiesparmaßnahmen, zum Beispiel eine Außendämmung, nicht möglich sind, gelten eine Reihe von Ausnahmeregelungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat unter dem Namen „Effizienzhaus Denkmal“ zwei Förderprogramme aufgelegt, über die zum einen Zuschüsse beantragt werden können. Zum andern führen diese Programme detailliert Energiesparmaßnahmen auf, die auch bei denkmalgeschützten Häusern umgesetzt werden dürfen.

Das deutlich gestiegene Interesse an denkmalgeschützten Immobilien hat außerdem einige Hersteller dazu inspiriert, spezielle Produktlinien aufzulegen, die eine historische Optik mit aktueller Technik kombinieren. Besonders im Bereich von Fenstern und Türen finden sich am Markt beeindruckende Ergebnisse, die viele Denkmalschutzbehörden bereits überzeugt haben.

Interessenten, die ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchten und über Solarmodule nachdenken, sollten unbedingt mit ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde sprechen. Denn obwohl der Eingriff in die historische Optik durchaus gravierend ist, findet derzeit bei den Denkmalschutzbehörden ein vorsichtiges Umdenken statt – auch weil die Energiewende ebenfalls als schützenswertes Allgemeingut eingestuft wird.

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