20. März 2025

Auch für die eigene Immobilie gilt: Eigentum verpflichtet

Das eigene Haus mit Garten steht sinnbildlich für die freie, ungestörte Entfaltung der ganz individuellen Lebens- und Wohnvorstellungen. Als Eigentümer können Sie in Ihren eigenen vier Wänden schalten und walten, wie Sie es Ihnen beliebt. Sie können die Wände lila streichen, einen Whirlpool einbauen oder auch einen Teil Ihre Wohnfläche vermieten. Allerdings haben Sie als Eigentümer auch gewisse Pflichten, denen Sie nachkommen müssen.

Grafik eines Mannes mit einer Fußkette was symbolisiert das Eigentum auch Pflichten hervorruft

Die Verkehrssicherungspflicht

Zu den wohl wichtigsten Pflichten eines Hauseigentümers gehört die Verkehrssicherungspflicht. Sie besagt im Kern, dass Sie Sorge dafür tragen müssen, dass kein Dritter auf Ihrem Grundstück oder durch Ihre Immobilie zu Schaden kommt. Deshalb sollten Sie regelmäßig kontrollieren, ob alle Dachziegel festsitzen, keine Teile von der Fassade abfallen können oder dass die Bäume in Ihrem Garten so festgewachsen sind, dass sie nicht beim nächsten Sturm auf das Nachbargrundstück stürzen. Auch für den einwandfreien und verkehrssicheren Zustand der Spielgeräte in Ihrem Garten tragen Sie die Verantwortung.

Die Räum- und Streupflicht

Schnee und Glätte vor dem eigenen Haus können im Winter eine ernste Gefahrenquelle für Dritte darstellen. Deshalb sind Sie als Eigentümer verpflichtet, die Wege zu Ihrem Eigentum zu räumen und zu streuen – übrigens auch, wenn es sich zum Teil um öffentliche Gehwege handelt. Versäumen Sie diese Sorgfaltspflicht und ein Dritter rutscht aus und verletzt sich, haften Sie als Eigentümer.

Die Nutzungspflicht

Der Begriff mag ein wenig seltsam klingen. Er bedeutet nicht, dass Sie Ihr Haus nicht leer stehen lassen dürfen – die Nutzungspflicht schreibt vielmehr vor, dass Sie Ihre Immobilie nur so nutzen dürfen, wie die baurechtliche Bewilligung es vorsieht. Das meint konkret: In einer Immobilie, die zu Wohnzwecken genehmigt wurde, dürfen Sie kein Gewerbe betreiben – und umgekehrt.

Die Duldungspflicht

Die Duldungspflicht umfasst recht einleuchtende und kaum kontroverse Bestimmungen – und solche, über die es regelmäßig Streit gibt. Immer geht es darum, welche äußeren Einwirkungen, Sie als Eigentümer eines Grundstücks und einer Immobilie dulden müssen. Zur ersten Kategorie der kaum zu bemängelnden, weil praktisch erforderlichen, Maßregelungen gehören die Vorschriften, wonach städtische Einrichtungen wie die Müllabfuhr und die Wasserversorgung Ihr Grundstück nutzen dürfen. Auch wenn Energieversorger Leitungen für den Anschluss an das Versorgungsnetzwerk verlegen müssen, muss diese Maßnahme von Ihnen geduldet werden.

Anders sieht es in jenen Fällen aus, wenn der § 906 BGB ins Spiel kommt. Er regelt die Zumutbarkeit von „Gasen, Gerüchen, Rauch und Geräuschen“ – und steht regelmäßig im Zentrum gerichtlicher Aufmerksamkeit, wenn Streitigkeiten wegen der sonnabendlichen Grillparty auf dem Nachbargrundstück eskalieren. Grundsätzlich muss das fröhliche Treiben geduldet werden, wenn „die Einwirkung die Benutzung des eigenen Grundstücks nur unwesentlich beeinträchtigt.“

Umsetzung energetischer Sanierungsmaßnahmen

Hauseigentümer sind verpflichtet, sich an die Vorschriften aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu halten. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie nach dem 1.2.2002 gekauft oder geerbt wurde und über keine hinreichende Dämmung der obersten Geschossdecke sowie der wasserführenden und Heizungs-Rohre verfügt. Die Verpflichtungen aus dem neuen Heizungsgesetz treten vermutlich zum 1. Januar 2024 in Kraft.

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